Secondo articolo italiano

Pianificazione fiscale per gli stranieri che effettuano investimenti immobiliari negli Stati Uniti di importo elevato (un milione di dollari od oltre)

Il tema principale di questo articolo è la pianificazione fiscale per le persone giuridiche straniere e le persone fisiche straniere non residenti negli Stati Uniti che desiderano effettuare degli investimenti immobiliari di importo considerevole negli USA (qui di seguito chiamati “investitori stranieri”). Per importo considerevole si intende un milione di dollari ($1.000.000) od oltre.1

Questo articolo, grazie ad un’esperienza professionale di 35 anni acquisita dall’autore nel settore immobiliare della Florida rappresentando stranieri nelle trattative di acquisto di centri commerciali, appartamenti o palazzi a scopo di locazione, magazzini, terreni e altri tipi di operazioni nel settore dello sviluppo immobiliare, contiene diversi consigli pratici che gli investitori stranieri troveranno alquanto utili.

Definizioni delle imposte USA

Gli investitori stranieri possono essere soggetti a tre diversi tipi di imposte USA: le imposte sui redditi, sugli immobili e sulle donazioni.2

L’aliquota delle imposte sui redditi USA, calcolata sul reddito annuale netto, parte dal 15% ma può arrivare al 35% sia per le aziende che per le persone fisiche. L’imposta sulle plusvalenze di investimento, prodotte dalla vendita di immobili, è del 15% soltanto per le persone fisiche, ma può arrivare al 35% per le società.

L’imposta sulle successioni scatta in caso di decesso di persone fisiche straniere non residenti e titolari di immobili USA o di partecipazioni in determinate tipologie di persone giuridiche titolari di immobili USA. Sono esenti i primi $60.000. Sul resto l’imposta può arrivare fino al 45% del valore netto del bene immobile.

L’imposta sulle donazioni scatta quando una persona straniera non residente regala un bene immobile USA a terzi. Questa imposta può essere elevata quanto quella sulle successioni, a seconda del valore del dono.

L’investitore straniero come persona fisica – il problema delle imposte sulla successione

In generale, la persona fisica straniera che investe un capitale di $1.000.000 o più nel settore immobiliare USA si troverà forzata a far uso, nella propria struttura d’investimento, di una società di capitali costituita al di fuori degli Stati Uniti (società di capitali straniera) per evitare le imposte di successione USA.

Naturalmente non è sempre così, ma questa è la situazione più frequente. Le imposte di successione USA sono talmente onerose che normalmente gli investitori stranieri preferiscono evitare il rischio che l’asse ereditario debba sostenerle in seguito al loro decesso.

Le imposte di successione potrebbero non essere un fattore importante in determinate situazioni considerate eccezioni. Per esempio, l’investitore straniero che è cittadino di un Paese che ha stipulato un trattato sulle imposte di successione con gli Stati Uniti, potrebbe essere esente dalle imposte di successione.

Se l’investitore straniero è cittadino di un Paese dove vige un’imposta di successione elevata, in tal caso quella USA non costituirebbe un problema perché verrebbe accreditata contro quella a carico dell’investitore straniero nel suo Paese per evitare la doppia tassazione.

Nella maggior parte dei casi, però, l’investitore straniero dovrà ricorrere ad una società di capitali straniera che agirà come società holding oppure come titolare diretta dell’investimento immobiliare USA.

Questa soluzione, però, presenta uno svantaggio. Dato che l’investitore straniero evita le imposte di successione USA, normalmente deve pagare delle imposte più elevate sul ricavato dalla locazione dei beni e sul guadagno che farà in sede di vendita dell’immobile dato che le imposte applicate sulle plusvalenze di investimento delle società di capitali sono più elevate di quelle applicate alle persone fisiche.

Assicurazione sulla vita

Esiste un’ulteriore alternativa interessante: l’investitore paga le imposte sui redditi USA, come persona fisica o come società a responsabilità limitata, e si tutela contro gli effetti delle imposte di successione USA, in caso di morte prematura, sottoscrivendo una polizza di assicurazione vita che assicura il pagamento di un capitale, ai beneficiari, pari alle imposte di successione USA stimate. Questa alternativa richiede la sottoscrizione, da parte dell’investitore straniero, di una “polizza vita” caso morte, per un capitale considerato sufficiente, per la durata prevista dell’investimento. A seconda dell’età dell’investitore, questa può essere una soluzione poco onerosa.

Esempio: un investitore investe mezzo milione di dollari nel settore immobiliare USA. Il valore dell’immobile aumenta al punto che alla data del decesso dell’investitore vale un milione di dollari, il doppio. Si presuma che le imposte di successione USA, calcolate sul valore dell’immobile USA, siano di $350.000. Il premio annuale di una polizza vita da $350.000 per un periodo, a titolo di esempio, di soli dieci anni per un uomo o una donna relativamente giovani, non è proibitivo.

Imposte sui redditi e sulle plusvalenze degli investimenti

Seguono alcuni fattori da considerare in sede di valutazione delle scelte relative all’acquisto di immobili USA da parte dell’investitore straniero con grossi capitali.

1. La persona fisica titolare di immobili USA

Un investitore privato straniero può diventare titolare di immobili USA a nome proprio. Questo è il tipo più semplice di proprietà ed è anche quello meno complesso dal punto di vista delle pratiche da espletare. Il titolare straniero che concede l’immobile in locazione è tenuto a fare la dichiarazioni dei redditi USA a nome proprio per il reddito percepito.

Questo tipo di proprietà viene scelto soltanto da una piccola percentuale di investitori stranieri. I motivi principali sono due. Il primo riguarda la responsabilità civile. La persona fisica titolare dell’immobile USA è personalmente responsabile di qualunque danno che interessi l’immobile. Le polizze assicurative sono spesso più che sufficienti a coprire eventuali denunce in tal senso, ma la maggior parte degli investitori preferisce, in ogni caso, non correre rischi in merito.

Inoltre, gli investitori di tanti Paesi stranieri preferiscono non divulgare informazioni sulle proprie sostanze per motivi di sicurezza, specialmente quando si tratta di investimenti di importo elevato. Il nome e il cognome delle persone fisiche titolari dell’immobile USA sono riportati negli atti pubblici, accessibili al pubblico, della località dove l’immobile è ubicato.

Questo tipo di proprietà è il meno oneroso dal punto di vista delle imposte sui redditi. La persona fisica, infatti, è tenuta a pagare le imposte soltanto sul reddito dell’investimento USA. Date le spese, i costi e le quote di svalutazione e ammortamento detraibili, è possibile che l’investitore straniero rientri in uno scaglione reddituale relativamente basso.

L’imposta sulle plusvalenze, il guadagno realizzato dalla vendita dell’immobile, è del 15% to 20% soltanto.

Gli investitori stranieri che optano di divenire titolari di immobili USA come persone fisiche potrebbero essere soggetti alle imposte sulla successione se, al momento del decesso, sono titolari di immobili USA.

2. Società a responsabilità limitata titolare di immobili USA

Gli investitori stranieri possono costituire una società a responsabilità limitata, una forma societaria ammessa in ogni stato USA. Ai fini fiscali USA, è come se questo tipo di società non esistesse. Pertanto, le responsabilità fiscali che derivano dal possesso di una società a responsabilità limitata titolare di immobili USA sono simili a quelle descritte in precedenza per la persona fisica straniera. Gli immobili USA di cui sono titolari le società a responsabilità limitata sono soggetti alle imposte di successione USA.

La differenza maggiore è data dal fatto che l’investitore che è titolare della società a responsabilità limitata ha, come indica il nome stesso, una responsabilità personale limitata in merito ad eventuali perdite relative all’investimento immobiliare.

Questo significa che il patrimonio personale della persona fisica, l’investitore straniero, non è esposto ai rischi dell’investimento. La società a responsabilità limitata, quindi, è la meno onerosa dal punto di vista fiscale e limita la responsabilità personale dell’investitore.

3. Società di capitali statunitense titolare di immobili USA

I vantaggi dati dall’utilizzo di una società di capitali USA da parte delle persone fisiche che desiderano investire nel settore immobiliare USA sono molto limitati. Le azioni delle società di capitali USA titolari di immobili USA vengono incluse, infatti, nel patrimonio ereditario dell’investitore straniero se, quando muore, è titolare di tali azioni. Pertanto, la costituzione di una società di capitali USA a cui intestare gli immobili USA non risolve il problema delle tasse di successione statunitensi. Anzi, essa comporterebbe un ulteriore gravame fiscale a carico della persona fisica straniera che investe nel settore immobiliare USA. Ciò si verifica perché sul guadagno realizzato dalla società di capitali dalla vendita dell’immobile si applica un’aliquota che potrebbe essere superiore a quelle a cui è soggetta la persona fisica. L’aliquota applicata alla persona fisica non supera il 20%, mentre quella a cui sono soggette le società di capitali può arrivare al 35%.

In un caso risulterebbe logico effettuare degli investimenti nel settore immobiliare USA mediante la costituzione di una società di capitali USA. Caso logico:

Donazione di azioni

Se l’investitore straniero intende, in data futura, regalare a terzi, ad esempio a familiari, ecc., le quote di partecipazione di cui è proprietario in una società USA titolare di immobili USA, il dono di tali azioni non sarà soggetto alle imposte USA sulle donazioni. Se invece l’immobile viene regalato direttamente, scattano le imposte USA sulle donazioni. Quindi, la tassa sulle donazioni può essere evitata trasferendo le quote di partecipazione nella società di capitali USA prima del decesso dell’investitore straniero.

4. Società di capitali straniera titolare di immobili USA

In generale non è consigliabile per l’investitore straniero servirsi di una società di capitali straniera per investire direttamente nel settore immobiliare USA. Le società di capitali straniere che investono nel settore immobiliare USA possono essere soggette non soltanto alle imposte sui redditi per le società USA, ma anche imposte sulle succursali (branch tax) pari al 30% degli utili USA non distribuiti.

Ciononostante, molto spesso la società di capitali stranieri è il veicolo preferito dell’investitore straniero che investe somme considerevoli di denaro nel settore immobiliare USA come, ad esempio, 1 milioni di dollari o più. Il motivo è dato dal fatto che le imposte sulle successioni possono risultare alquanto elevate se l’importo investito nel settore immobiliare USA è ingente, ma possono essere completamente evitate se l’investitore straniero, come persona fisica, è titolare di una società di capitali stranieri che, a sua volta, è titolare di immobili USA.

In questo caso il decesso della persona fisica che è titolare indiretta degli immobili USA non fa scattare le imposte di successione perché gli eredi o beneficiari ricevono soltanto le quote di partecipazione nella società di capitali straniera, non ricevono alcuna quota di partecipazione diretta negli immobili USA.

Questo assetto è più complesso, ma nelle mani di persone competenti offre un numero maggiore di possibilità di pianificazione fiscale.

Le imposte di successione USA possono essere evitate completamente se gli immobili USA sono intestati ad una società di capitali straniera di cui è titolare l’investitore straniero.

5. Società di capitali straniere e statunitensi titolari di immobili USA

Per gli investimenti di importo elevato nel settore immobiliare USA è tipico costituire una società di capitali straniera al 100% che diventa titolare al 100% di una società di capitali USA a cui vengono intestati gli immobili USA acquisiti. Per esempio, se l’investitore straniero costituisce una società di capitali straniera che diventa titolare al 100% di una società di capitali USA che, a sua volta, è titolare di immobili USA, l’investitore straniero può evitare completamente le tasse USA sulla successione dato che in caso di decesso non viene trasferito nulla negli USA.

Opportunità di pianificazione fiscale

La struttura più complessa, ovvero la costituzione di una società di capitali straniera titolare di una società di capitali USA a cui vengono intestati gli investimenti immobiliari USA di valore consistente, offre varie opportunità ai fini della pianificazione delle imposte sui redditi.

Liquidazione della società

La cosa principale da tenere presente ai fini della pianificazione fiscale quando si utilizza la struttura composta da una società di capitali straniera titolare della società di capitali USA a cui vengono intestati gli immobili USA, è che la società di capitali USA deve essere liquidata dopo che la stessa ha venduto gli immobili USA. In questo modo si paga soltanto un’imposta USA a livello di società di capitali USA. Se la società di capitali USA viene liquidata dopo la vendita, i proventi della vendita possono essere trasferiti, senza subire tassazioni, dopo il pagamento delle imposte USA dovute dalla società.3

Portfolio Loans (Prestiti di portafoglio)

Un altro strumento di pianificazione fiscale utilizzato spesso è il “Portfolio Loan” (Prestito di portafoglio). In generale, le società di capitali straniere o USA titolari di immobili USA possono detrarre, come costi di conduzione dell’attività, tutte le spese sostenute per possedere gli immobili come, ad esempio, gli interessi passivi sui prestiti accesi per acquistarli. Come regola generale, i prestiti concessi da un investitore straniero alla propria società straniera, USA, o a responsabilità limitata, sono detraibili dalla società. Occorre, però, tenere presente che gli interessi corrisposti al titolare straniero, azionista, della società investitrice potrebbero essere soggetti ad un’imposta massima del 30% calcolata sugli interessi lordi corrisposti.

Nel codice fiscale, Internal Revenue Code, è riportata un’eccezione importante a questa regola generale. Secondo tale eccezione, l’investitore straniero con una partecipazione nell’investimento immobiliare inferiore al 10% può introitare gli interessi sul prestito, che la società straniera può detrarre dalle tasse, senza essere soggetto ad alcuna imposta USA. Questa eccezione non è applicabile se l’investitore è titolare del 10% o più dell’investimento immobiliare o della persona giuridica a cui è intestato l’investimento immobiliare.

La conoscenza di tale eccezione è utile ai fini della pianificazione, specialmente in quelle situazioni in cui gli investitori sono più di uno. Quando è possibile ricorre al prestito “portfolio loan”, le imposte USA da pagare sui redditi percepiti dall’investimento immobiliare vengono ridotte degli interessi passivi corrisposti all’investitore straniero – senza pagamento di tasse su tali interessi.

“. . . Le imposte Usa sui redditi prodotti dall’investimento immobiliare vengono ridotte

detraendo gli interessi passivi dovuti all’investitore straniero…”

Vendite con prestiti di portafoglio

L’esclusione degli interessi corrisposti agli investitori stranieri, nel caso dei prestiti di portafoglio, può essere sfruttata anche in un altro modo. In modo più specifico, può essere sfruttata quando l’investitore straniero vende l’investimento USA. Per comprendere il meccanismo è importante tenere presente che la detrazione degli interessi di portafoglio e l’esclusione dal reddito imponibile sono concesse soltanto se l’investitore straniero non è più titolare di una partecipazione del 10%, o inferiore, nell’immobile.

Il venditore straniero potrebbe, pertanto, stipulare che il pagamento del prezzo di vendita dell’immobile avvenga solo in parte in contanti, e il resto mediante un effetto rilasciato dall’acquirente USA a favore del venditore straniero che non è più titolare di alcuna quota di partecipazione nell’immobile USA. In questo modo gli interessi che il venditore straniero percepirà sull’effetto emesso a suo favore non sono tassabili e l’immobile USA può servire da garanzia per il pagamento dell’effetto. Questa soluzione – la conversione del ricavo della vendita, normalmente soggetto a imposte, in interessi attivi non tassabili – può dare, in determinate situazioni, dei vantaggi fiscali considerevoli.

Permute

Per sviluppare il portafoglio immobiliare USA in modo tale che non sia soggetto alle imposte USA, alcune persone fisiche straniere e americane sfruttano le “Regole sulle permute”. Secondo tali regole, l’investitore può barattare un immobile USA di cui è titolare con un immobile USA di proprietà diversa senza dover pagare imposte immediate sulle plusvalenze o sugli utili relativi al primo investimento.

Esempio: un investitore brasiliano è titolare di una società di capitali USA a cui è intestato un terreno non edificato che l’investitore aveva acquistato per 3 milioni di dollari. Attualmente il terreno vale 6 milioni di dollari. L’investitore ora è più interessato a possedere un immobile in grado di produrre un reddito periodico come, ad esempio, un centro commerciale. Si presuma che il centro commerciale valga 6 milioni di dollari.

Anche se il valore del terreno è aumentato di 3 milioni di dollari, l’incremento del suo valore non è soggetto a imposte fino a quando la società di capitali non vende l’immobile acquisito con la permuta. Quando il centro commerciale viene venduto, le imposte saranno calcolate sul guadagno realizzato dall’investitore, cioè la differenza tra il costo originario di 3 milioni di dollari e il prezzo di vendita.

… sulla vendita delle azioni di una società di capitali straniera il trust della persona giuridica

straniera non deve pagare alcuna imposta.

Vendita delle azioni delle società di capitali straniere

Inoltre in alcune situazioni, anche se rare, gli investitori stranieri sono riusciti a vendere a terzi le azioni di cui erano titolari nella società di capitali straniera a cui era intestato l’immobile USA. È chiaro che la vendita delle azioni della società di capitali titolare dell’immobile, invece dell’immobile stesso, non è un’operazione del tutto tipica. Però detta operazione, cioè la vendita delle azioni di una società di capitali straniera da parte di un’entità straniera, non fa scattare alcuna imposta a carico del trust dell’entità straniera sulle azioni. Negli USA esiste un mercato per tali operazioni per casi ben specifici.4

NOTE:

1. Vedere “Pianificazione fiscale per gli stranieri che effettuano investimenti immobiliari di importo contenuto negli Stati Uniti (non oltre i $500.000)” un articolo sulla pianificazione fiscale per gli investitori stranieri che desiderano fare degli investimenti di importo contenuto, $500.000 o meno, nel settore immobiliare USA).

2. Inoltre è necessario tenere presente che diversi stati USA applicano imposte statali sui redditi guadagnati nel proprio territorio.

3. La società di capitali straniera viene spesso utilizzata come società holding per costituire diverse società di capitali USA a cui intestare gli immobili. In questo modo ciascuna società di capitali USA può essere liquidata in relazione a ciascun immobile, di cui è titolare, lasciando intatta la società di capitali straniera.

4. Un altro strumento di pianificazione immobiliare che permette agli investitori stranieri non residenti di investire nel settore immobiliare senza far scattare le imposte di successione USA è il “Non Grantor Trust”. Si tratta di uno strumento con il quale l’investitore acquista l’immobile USA utilizzando un trust straniero per il quale sceglie dei beneficiari stranieri, ad esempio dei familiari. In tal modo saranno altre persone che beneficeranno del trust. Questo strumento non viene specificatamente discusso in questo articolo perché comporta l’alienazione del bene in un trust, da parte dell’investitore, e tale trust limita considerevolmente i poteri dell’investitore sull’immobile di cui diventa titolare il Non Grantor Trust.


L’avvocato tributario Richard S. Lehman risponderà ai quesiti sul tema:

pianificazione fiscale per le persone giuridiche straniere e le persone fisiche straniere, che non risiedono negli Stati Uniti, che desiderano investire nel settore immobiliare USA

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Richard S. Lehman ha conseguito la laurea in legge presso la Georgetown Law School ed il Master tributario presso la New York University. Nella sua carriera ha rivestito le cariche di assistente legale dell’illustrissimo William M. Fay, U.S. Tax Court (Tribunale tributario USA), di Avvocato Senior nella Divisione Interpretativa del Chief Counsel’s Office (Ufficio Direttore Legale) presso l’Internal Revenue Service di Washington, D.C. L’avvocato Lehman esercita la sua professione da più di 37 anni nella Florida meridionale. Nel corso della sua carriera l’avvocato Lehman ha acquisito una considerevole esperienza in una gamma estremamente vasta di operazioni commerciali con una base di clienti sia nazionale che internazionale.

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