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Planification fiscale pour investisseurs étrangers effectuant des placements immobiliers de moins de 500.000 USD aux Etats-Unis

Il s’agit ici principalement d’un article sur la planification fiscale pour une personne n’étant pas résidente ou pour un investisseur d’une société étrangère qui prépare des investissements moindres dans de l’immobilier aux Etats-Unis  (« Investisseur étranger »).1

Comme résultat de 35 ans d’expérience de l’immobilier en Floride avec des investisseurs étrangers achetant des appartements en copropriété, des maisons de taille moyenne et effectuant de nombreuses autres formes d’investissements immobiliers aux USA, cet article comprend quelques suggestions pratiques pour l’investisseur étranger.

Impôts aux Etats-Unis – Définitions

L’investisseur étranger devra se soucier de trois différents impôts américains. L’impôt sur le revenu, les droits de succession et l’impôt sur les donations.2

Il existe un impôt sur le revenu qui s’applique au revenu annuel net, démarrant à 15 % et pouvant s’élever jusqu’à 35 % que ce soit pour les entreprises ou les personnes. Il existe un impôt sur les plus-values provenant des ventes de biens, qui n’est que de 15 % pour les personnes physiques, mais qui peut s’élever jusqu’à 35 % pour une entreprise contribuable.

On doit s’acquitter de droits de succession lorsqu’un non-résident étranger décède alors qu’il possède des biens fonciers aux Etats-Unis ou des parts de certains types d’entités qui en sont propriétaires. On bénéficie d’une exemption sur les premiers 60 000 USD qui sont exclus. Ces droits de succession peuvent ensuite s’élever jusqu’à 45 % de la valeur foncière.

Il existe aussi un impôt sur les donations si un particulier non-résident remet des biens immobiliers des Etats-Unis à une partie tierce. Cet impôt peut s’avérer aussi élevé que les droits de succession, selon la valeur du don.

Avec tout cela à l’esprit nous pouvons passer en revue les différentes options de possession de biens immobiliers aux Etats-Unis.

1. Propriété personnelle d’immobilier aux Etats-Unis

Un particulier étant investisseur étranger peut posséder un bien foncier aux Etats-Unis en son nom. Ceci représente la forme la plus simple de propriété nécessitant le moins de taches administratives. Si le bien est loué le propriétaire individuel devra effectuer une déclaration d’impôt pour indiquer ses revenus. Cette forme de propriété n’est choisie que par un petit pourcentage d’investisseurs étrangers. Ceci pour au moins deux raisons. La première est la responsabilité engagée. Le propriétaire d’un bien immobilier sera personnellement responsable de tout dommage résultant de ce bien. Bien que souvent une assurance soit plus que suffisante pour couvrir d’éventuelles réclamations de dommages-intérêts, la plupart des investisseurs ne veulent pas s’exposer personnellement à la responsabilité individuelle. Par ailleurs, les investisseurs de nombreux pays s’inquiètent de révéler leur patrimoine pour raisons de sécurité. Le nom personnel de l’investisseur en tant que propriétaire d’un bien foncier apparaitra dans les archives publiques de la localité du bien. Ce type de possession fournit toutefois les meilleurs avantages par rapport à l’impôt sur le revenu. Le particulier investisseur ne s’acquittera des impôts que sur le revenu américain en tant qu’investisseur et paiera probablement un impôt provenant de l’exploitation du bien dans une tranche d’imposition relativement faible. L’impôt sur les plus-values représenté par les gains de la vente du bien ne sera que de 15 % à 20%. Si l’on choisit de posséder individuellement du foncier américain, l’investisseur étranger sera sujet à des droits de successions dans le cas où l’investisseur décède tandis qu’il est propriétaire de biens fonciers aux USA.

2. Possession d’une société à responsabilité limitée

Les investisseurs étrangers peuvent utiliser une structure présente dans chaque Etat des Etats-Unis connue sous le terme de société à responsabilité limitée. Ce type d’entreprise est considérée comme si elle n’existait pas pour ce qui est de l’imposition aux USA et donc les conséquences fiscales d’être propriétaire d’une société à responsabilité limitée possédant des biens immobiliers aux Etats-Unis est similaire aux conséquences fiscales décrites pour le simple investisseur étranger ci-dessus. Néanmoins, la grande différence est que la société à responsabilité limitée, comme son nom l’indique, offre à l’investisseur une responsabilité limitée au niveau des pertes sur l’investissement en biens fonciers. Cela signifie que les biens personnels de l’investisseur étranger ne sont pas exposés par rapport aux risques de l’investissement. Il s’agit souvent du meilleur moyen pour un modeste investisseur en biens immobiliers états-uniens. La société à responsabilité limitée fournit le meilleur véhicule en ce qui concerne l’imposition sur le revenu et la responsabilité limitée par rapport au patrimoine de l’investisseur.

3. L’entreprise étrangère

En règle générale, ce n’est pas une bonne idée pour un investisseur étranger d’utiliser une entreprise étrangère qui investira directement en immobilier américain. Ceci en raison du fait que les entreprises étrangères qui investissent en foncier peuvent être sujettes non seulement aux impôts sur le revenu des entreprises mais également à un impôt pour filiale équivalant à 30 % des profits aux Etats-Unis non-distribués et étant obtenus par des investisseurs étrangers d’entreprise. Une entreprise étrangère constitue toutefois très souvent le véhicule de choix pour des investissements étrangers immobiliers significatifs s’élevant à plus d’un million de dollars. Ceci parce que les droits de succession deviennent potentiellement un problème majeur pour les fortunes substantielles ayant investies aux Etats-Unis et que les impôts sur les successions peuvent être totalement évités si l’investisseur possède une entreprise étrangère qui par la suite peut acquérir de l’immobilier aux Etats-Unis. Il n’y a pas de droits de succession dans ce cas car à la suite du décès de l’investisseur, ce dernier a uniquement transféré à ses héritiers des parts de l’entreprise étrangère et il n’y a pas de prise d’intérêt direct en immobilier américain.

4. Possession par une entreprise américaine

L’utilisation d’une entreprise des Etats-Unis par un particulier étant un investisseur étranger qui investit dans de l’immobilier aux Etats-Unis est très limité en soi. Les parts détenues sous forme d’actions dans une entreprise des Etats-Unis qui possède de l’immobilier sur le sol américain sont également incluses dans la succession de l’investisseur étranger, si celui-ci décède tout en possédant ces parts. Donc posséder une entreprise américaine pour avoir de l’immobilier ne résout pas les problèmes de droit de succession aux USA. Cela créé en plus un fardeau fiscal supplémentaire pour l’investisseur. Il faudra s’acquitter d’un impôt sur le revenu sur une entreprise des Etats-Unis qui dégage des bénéfices, par l’intermédiaire d’un impôt sur les plus-values lors de la vente d’un actif immobilier. « A la différence de l’impôt sur un particulier, qui est limité à 20 %, cet impôt peut s’élever jusqu’à 35 % dans le cas d’une entreprise américaine. » Cela peut également mener à une double imposition en charges fiscales lorsque les dividendes sont remis à un investisseur étranger à partir de l’entreprise américaine. Il existe toutefois deux cas de figure dans lesquelles investir aux Etats-Unis en possédant une entreprise sise aux USA fait sens.  Ce sont les suivants :

Donation de parts

Tout d’abord, si l’investisseur étranger a l’intention ultime d’effectuer un don de ses parts dans une entreprise américaine à des tiers, tels que des membres de sa famille, etc., il n’y aura pas dessus d’impôt américain de revendiqué sur les donations de ses parts. Il y aurait eu un impôt sur les donations si le bien immobilier avait été remis directement. L’impôt sur les donations peut donc être évité si les parts d’une société américaine sont transférées avant le décès de l’investisseur étranger. En donnant les parts le propriétaire d’origine se soustraira à l’impôt sur les successions.

5. Entreprise étrangère et américaine

Une autre utilisation tout à fait importante d’une entreprise américaine est lorsqu’elle fait partie d’une chaîne de sociétés qui en dernier lieu possède le bien immobilier. Par exemple, si l’investisseur étranger devait établir une entreprise étrangère qui devenait le propriétaire à part entière d’une société américaine propriétaire d’un bien immobilier, l’investisseur étranger sera en mesure de se soustraire complètement à tout droit de succession étant donné que rien sur le sol américain n’est transféré en cas de décès de l’investisseur. Cette méthode est souvent recommandée pour des investissements immobiliers importants aux Etats-Unis lorsque les droits de succession peuvent devenir un problème majeur. Cela entraine éventuellement parfois une double imposition et autres inconvénients ainsi que des avantages fiscaux qui doivent être envisagés au cas par cas.

Assurance vie à terme

Il existe une autre possibilité permettant de bénéficier de tous les avantages, revenant à s’acquitter de l’impôt sur le revenu aux USA en tant que personne physique ou comme société à responsabilité limitée tout en ne se préoccupant pas de l’impact des droits de succession en cas de décès prématuré. L’investisseur étranger peut dans ce cas souscrire suffisamment d’assurance sur la vie temporaire qui prévoie une somme en cas de décès pour la durée envisagée de l’investissement.

Comme exemple, supposons qu’un investisseur place un demi-million de dollars en biens immobiliers aux Etats-Unis, qui double sa valeur et vaille un million de dollars à la mort de l’investisseur. Supposons des droits de succession de 350 000 USD sur la valeur du bien. Le prix d’une police d’assurance-vie pour disons uniquement une période de dix ans, couvrant un homme ou une femme relativement jeune ne représentera pas du tout un coût prohibitif. 3

NOTES DE BAS DE PAGE :

1. Voir l’article “Planification fiscale pour investisseurs étrangers effectuant des placements immobiliers importants (plus de 1.000.000 USD) aux Etats-Unis” présentant d’une manière similaire des informations sur les placements immobiliers conséquents aux Etats-Unis.

2. De plus, plusieurs des Etats qui forment les Etats-Unis exigent le paiement d’un impôt séparé sur les revenus obtenus dans cet état.

3. L’utilisation d’une fiducie sans cessionnaire représente un autre outil de planification de succession permettant à un investisseur non-résident d’investir dans des biens immobiliers aux USA sans encourir de droits de succession. Il s’agit d’un legs par l’intermédiaire duquel l’investisseur achète le bien immobilier à l’aide d’une fiducie étrangère et de bénéficiaires étrangers, tels que des membres de la famille, pour que la fiducie bénéficie en dernier lieu à autrui. Ce véhicule n’est pas couvert en détail dans cet article étant donné qu’il nécessite l’aliénation de la propriété de l’investisseur à un fidéicommis étant extrêmement restrictif pour ce qui est de tout droit dont l’investisseur puisse jouir sur le bien immobilier possédé par la fiducie sans cessionnaire.


Richard S. Lehman, avocat fiscaliste, répondra aux questions sur le thème :

Planification fiscale pour le non-résident étranger et l’investisseur d’une société étrangère qui prévoie des investissements en immobilier aux Etats-Unis.

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Richard S. Lehman est diplômé de la Faculté de Droit de Georgetown et a obtenu sa maîtrise en fiscalité de l’Université de New York. Il a servi en tant qu’assistant de l’Honorable William M. Fay, Cour fiscale des Etats-Unis et en tant qu’avocat principal, division interprétative, bureau de l’avocat général, direction générale des impôts des Etats-Unis, à Washington D.C. M. Lehman pratique en Floride du sud depuis plus de 37 ans. Durant la carrière de M. Lehman son cabinet fiscal lui a permis d’être associé à une vaste gamme de transactions commerciales incluant une clientèle à la fois nationale et internationale.

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