Artículo 2

Planificación Tributaria para Inversores Extranjeros que adquieren Inversiones Grandes (Un millón de dólares o más) en Bienes Inmuebles en Estados Unidos

Principalmente, el tema de este artículo es la planificación tributaria para personas físicas extranjeras que no son residentes y las personas jurídicas extranjeras que planifican inversiones de mayor envergadura en Estados Unidos (el “Inversionista Extranjero”). Aquí cubrimos las inversiones de Un Millón de Dólares ($1’000.000) o más.1

Definiciones de los Impuestos de EE.UU.

El inversionista extranjero deberá interesarse en los efectos de tres impuestos separados en EE.UU. Son los impuestos sobre la renta, el impuesto sucesorio y el impuesto sobre las donaciones.2

En EE.UU., existe un impuesto sobre la renta que se aplica al ingreso neto anual, que es de 15% y puede llegar a ser hasta de 35%, tanto para las personas jurídicas así como para las personas físicas. Hay un impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de activos que es de solo 15% para la persona física contribuyente, pero puede ser de hasta 35% para la persona jurídica contribuyente.

Hay un impuesto sucesorio cuando una persona que no es residente fallece siendo propietaria de bienes inmuebles en EE.UU., o de acciones de ciertos tipos de entidades que son propietarias de inmuebles en EE.UU. Se excluyen los primeros $60.000 del valor. De ahí en adelante, este impuesto sucesorio podría ser de hasta el 45% del valor patrimonial del inmueble.

Puede haber un impuesto sobre una donación si el extranjero no residente le regala un inmueble en EE.UU. a un tercero. Dicho impuesto puede ser tan alto como el impuesto sucesorio, de acuerdo con el valor del regalo.

El Inversionista Extranjero– El Problema del Impuesto Sucesorio

Como regla general, el inversionista extranjero que invierte en inmuebles en EE.UU. en cantidades patrimoniales de $1’000.000 ó más, se verá obligado a utilizar una sociedad constituida fuera de Estados Unidos (sociedades extranjeras), de algún modo, en su estructura inversionista, si va a evitar el impuesto sobre las sucesiones de EE.UU.

Hay muchas excepciones a esta regla general, pero aún así, es la regla general. El impuesto sucesorio de Estados Unidos es tan oneroso que el inversionista extranjero, como particular, generalmente no querrá asumir el riesgo de que su patrimonio tenga que pagar un impuesto alto cuando fallezca dicho inversionista extranjero.

El impuesto sucesorio tal vez no sea un factor si se aplica una de las excepciones. Por ejemplo, si el Inversionista Extranjero es de un país con el cual Estados Unidos tiene un Tratado de Impuestos sobre el Patrimonio, el impuesto sucesorio de EE.UU. podría no aplicarse a ese inversionista extranjero.

Además, si el inversionista extranjero es de un país que tiene su propio impuesto sucesorio alto, entonces el impuesto sucesorio de EE.UU. podría no ser preocupación porque se puede acreditar al impuesto sucesorio del país del Inversionista Extranjero de manera que la sucesión no esté sujeta a la doble tributación.

Sin embargo, por lo general, el Inversionista Extranjero deberá contar con una Sociedad Extranjera que sirva de empresa tenedora o propietaria directa de la inversión en finca raíz en EE.UU.

El problema que presenta esta solución al impuesto sucesorio de EE.UU. de tener una Sociedad Extranjera, es que al proteger al Inversionista Extranjero del impuesto sucesorio de EE.UU., por lo general, ese inversionista tendrá que pagar impuestos sobre la renta más altos por los ingresos de arriendos que podría devengar y al vender los activos, porque el impuesto sobre las ganancias de capital de las sociedades es más alto que el de las personas.

Seguro de Vida Temporal

Otra alternativa para tener la mejor opción desde el punto de vista de los impuestos de EE.UU. sería que un inversionista podría pagar los impuestos sobre la renta de EE.UU. como inversionista particular o como sociedad de responsabilidad limitada, sin tener la preocupación del efecto del impuesto sucesorio de Estados Unidos si falleciera prematuramente, mediante la compra de un seguro de vida equivalente a la exposición potencial al impuesto sucesorio de EE.UU. Esa alternativa sería que el Inversionista Extranjero adquiera un “seguro de vida temporal” suficiente que pague únicamente un beneficio por muerte durante la vida de la inversión contemplada. Dependiendo de la edad de los inversionistas, ésta puede ser una solución que no resulta costosa.

Por ejemplo, suponga que un inversionista invierte la mitad de Un Millón de Dólares en finca raíz en Estados Unidos que duplica su valor y todavía es propiedad del Inversionista Extranjero pero vale Un Millón de Dólares cuando fallezca el inversionista extranjero. Suponga que hay un impuesto sucesorio estadounidense de $350.000 sobre el valor de un inmueble en Estados Unidos. El costo anual de un seguro de vida de $350.000 por un plazo de diez años, digamos, para un hombre o una mujer relativamente joven no sería nada prohibitivo desde el punto de vista del costo.

Impuesto sobre la Renta y las Ganancias de Capital

Teniendo presente lo anterior, podemos considerar las distantes opciones de propiedad de finca raíz en EE.UU. de un Inversionista Extranjero.

1. Tenencia Personal de Bienes Inmuebles en EE.UU.

Una persona física, como inversor extranjero, puede ser propietario de bienes raíces en EE.UU. a nombre propio. Representa la forma más sencilla de propiedad con la menor cantidad de documentación. Si arrienda el inmueble, el propietario tendrá que presentar una declaración de rentas de EE.UU. respecto de sus ingresos en EE.UU.

Esta forma de propiedad la elige solamente un porcentaje pequeño de inversionistas extranjeros. Hay al menos dos razones, la primera de éstas es la responsabilidad. El propietario de un bien inmueble en EE.UU., en lo personal, será responsable de cualesquier daños que se originen de ese bien inmueble. Si bien el seguro es más que suficiente para cubrir dichos reclamos, la mayoría de los inversionistas no se quieren exponer personalmente a la responsabilidad individual.

Además, los inversionistas de muchos países temen revelar su riqueza verdadera por razones de seguridad, especialmente si es una inversión grande. El nombre de un inversionista como propietario de un inmueble en EE.UU. aparecerá en los documentos públicos del lugar donde esté ubicado ese inmueble.

Esta forma de propiedad, sin embargo, proporciona los mejores beneficios en los impuestos sobre las rentas. El inversionista individual solamente pagará impuestos sobre los ingresos en EE.UU. del inversionista. En razón de los gastos y las deducciones por depreciación, el Inversionista podría pagar un impuesto de operaciones en una banda impositiva relativamente pequeña.

El impuesto sobre el rendimiento de la ganancia de la venta del inmueble será de sólo el 15% a 20%.

Si elige ser propietario de un bien inmueble en EE.UU. como particular, el inversionista extranjero podría estar sujeto a un impuesto sucesorio si el inversionista fallece siendo propietario de un bien inmueble en EE.UU.

2. Propiedad de una Sociedad de Responsabilidad Limitada.

Los inversionistas extranjeros pueden utilizar una entidad aceptable en todos los estados de EE.UU., conocidas como compañías de responsabilidad limitada. Este tipo de compañía se trata como si no existiera a fines de los impuestos de EE.UU., y por lo tanto, las consecuencias tributarias de ser propietario de una sociedad de responsabilidad limitada que es propietaria de bienes inmuebles en EE.UU. es similar a las consecuencias tributarias descritas para el inversionista extranjero descritas arriba. El impuesto sucesorio de EE.UU. se aplicará a un bien inmueble en EE.UU. propiedad de una sociedad de responsabilidad limitada.

Sin embargo, la gran diferencia es que la sociedad de responsabilidad limitada, tal como lo dice su denominación, cubre al inversionista con una responsabilidad personal limitada por las pérdidas relacionadas con la inversión en el inmueble.

Significa que los activos personales del inversionista extranjero no están expuestos a las responsabilidades de la inversión. La sociedad de responsabilidad limitada proporciona el mejor tratamiento impositivo y una responsabilidad limitada para la riqueza del inversor.

3. Propiedad de una Sociedad domiciliada en EE.UU.

La utilización de un inversionista extranjero particular de una sociedad constituida en Estados Unidos, que invierte en inmuebles en Estados Unidos por si sola es muy limitada, porque las acciones de una sociedad estadounidense que es propietaria de bienes inmuebles de EE.UU. también están incluidas en la herencia del inversionista extranjero si dicho inversionista extranjero fallece siendo propietario de esas acciones. Por lo tanto, ser propietario de una sociedad estadounidense para ser propietario de bienes inmuebles en EE.UU. no resuelve ninguno de los problemas relacionados con los impuestos sucesorios en EE.UU. Sin embargo, sí crea una carga impositiva adicional para el inversionista extranjero en bienes inmuebles en EE.UU. Y ocurre porque habrá un impuesto sobre la renta a la sociedad estadounidense sobre la ganancia de la venta del bien inmueble que podría ser mayor al impuesto que se aplicaría al inversionista extranjero particular. A diferencia del impuesto que se aplica a la persona física, que se limita al 20%, el impuesto que se aplicaría a la sociedad podría ser de hasta el 35%.

Pero hay, sin embargo, una situación en la que una inversión en bienes inmuebles estadounidenses mediante la propiedad de una sociedad estadounidense sí tiene sentido. Es ésta:

El Regalo de las Acciones

Si un inversionista extranjero, a la larga, tiene la intención de regalar a terceros sus acciones en una sociedad estadounidense que es propietaria de un bien inmueble estadounidense, tales como a los miembros de la familia, etc., no se aplicará el impuesto por donaciones de EE.UU. al regalo de dichas acciones. Sí se habría aplicado un impuesto por donaciones de EE.UU. si se hubiera regalado directamente el bien inmueble. Por lo tanto, se puede evitar el impuesto sucesorio sin tener que pagar impuestos por donaciones si las acciones de una sociedad estadounidense que es propietaria de un bien inmueble en EE.UU. se transfieren antes de la muerte del inversionista extranjero.

4. La Sociedad Extranjera.

Como regla general, no es buena idea que un inversionista extranjero utilice una sociedad extranjera que luego invierta directamente en bienes inmuebles estadounidenses. Y es porque las sociedades extranjeras que invierten en bienes inmuebles estadounidenses pueden estar sujetas no sólo a los impuestos sobre la renta para sociedades en EE.UU., pero también podrían estar sujetas a un impuesto de sucursal equivalente al 30% de los beneficios no distribuidos en EE.UU. de la sociedad extranjera inversionista.

No obstante, una sociedad extranjera con frecuencia es el vehículo de inversión de preferencia de un inversor extranjero que hace inversiones de grandes cantidades de dinero en bienes raíces en EE.UU., generalmente, de $1 millón o más. Y es porque el impuesto sucesorio se convierte en un pasivo potencial significativo para las grandes fortunas invertidas en bienes raíces en EE.UU. y los impuestos sucesorios de EE.UU. podrían evitarse en su totalidad si el Inversionista Extranjero es propietario de una sociedad extranjera que, a su vez, sea propietaria del bien inmueble en EE.UU.

En esta situación no hay impuestos sucesorios porque cuando el inversionista extranjero fallece siendo propietario indirecto de bienes raíces en EE.UU., el Inversionista Extranjero solamente transfiere a sus beneficiarios las acciones de la sociedad extranjera y no hay una transferencia directa de una participación en bienes inmuebles en EE.UU.

Esta estructura más complicada, en manos expertas, da cabida para muchas oportunidades de planificación tributaria.

Los impuestos sucesorios de EE.UU. se pueden evitar en su totalidad si el Inversionista Extranjero es propietario de una sociedad extranjera que, a su vez, pueda ser la propietaria del bien inmueble en EE.UU.

5. Las Sociedades Extranjeras y las Sociedades Estadounidenses.

Una estructura más típica para una inversión grande en finca raíz estadounidense sería que el inversionista extranjero establezca una sociedad extranjera en la que su participación sea del 100%, que se convierte en la propietaria del 100% de una sociedad constituida en Estados Unidos que ultimadamente es la propietaria de la finca raíz en EE.UU. Por ejemplo, si el inversionista extranjero establece una sociedad extranjera que se convierte en la propietaria del 100% de una sociedad estadounidense que es propietaria del bien inmueble en Estados Unidos, el inversionista extranjero podría evitar del todo el impuesto sucesorio de Estados Unidos puesto que nada se traspasa en EE.UU. si fallece el inversionista extranjero.

Las Oportunidades de Planificación Tributaria

La estructura más complicada de establecer una sociedad extranjera que sea propietaria de una sociedad estadounidense que es propietaria de inversiones en bienes inmuebles estadounidenses de más envergadura proporciona varias oportunidades de planificación tributaria.

Liquidación de la Sociedad

La herramienta principal de planificación tributaria de la utilización de una sociedad extranjera que sea propietaria de una sociedad estadounidense para ser propietaria de bienes inmuebles en EE.UU., es asegurar que cuando la sociedad estadounidense venda el bien inmueble en EE.UU., deberá liquidarse dicha sociedad estadounidense después de la venta. De esta manera, se paga únicamente un impuesto en EE.UU. a nivel de la sociedad estadounidense. El producto de la venta puede ser transferido posteriormente, libre de impuestos, por la sociedad estadounidense después de haber cancelado su impuesto en EE.UU. si se liquida después de la venta.3

Préstamos de Cartera

Otra herramienta de planificación tributaria que se usa con frecuencia se denomina “préstamo de cartera”. Como regla general, una sociedad extranjera o una sociedad estadounidense que es propietaria de finca raíz en EE.UU. podrá deducir todos los gastos de dicha propiedad por concepto de deducción empresarial, e incluye el pago de intereses sobre préstamos que se hicieron para adquirir la finca raíz. Como regla general, los préstamos de un inversor extranjero a su sociedad extranjera, sociedad estadounidense o sociedad de responsabilidad limitada podrán ser deducidos por la sociedad. Sin embargo, el pago de dicho interés al propietario extranjero de dicha sociedad podría estar sujeto a un impuesto de hasta 30% de los intereses brutos que se le paguen al accionista inversor de la sociedad extranjera.

Sin embargo, el Código de Rentas Internas dispone una excepción importante a esta regla general. Es que un Inversionista Extranjero que sea propietario de menos del 10% de la inversión en el bien inmueble podrá recibir el interés que puede deducir la sociedad extranjera sin carga impositiva estadounidense alguna. Esta regla no funciona si el inversionista es propietario del 10% o más de la inversión en finca raíz, o de la entidad que es propietaria de dicha finca raíz.

Sin embargo, es una herramienta de plantificación útil cuando hay más de un inversionista. En esas situaciones en las que se puede utilizar un préstamo de cartera, los impuestos en EE.UU. sobre los ingresos devengados de la inversión Inmobiliaria se reducirán por el gasto de intereses pagaderos al Inversionista Extranjero sin pagar impuestos sobre esos intereses.

“. . . los impuestos estadounidenses sobre los ingresos devengados de la inversión en finca raíz serán reducidos por el gasto de interés pagadero al Inversionista Extranjero…”

Ventas de Préstamos de Cartera

Hay otra forma de aprovechar la exclusión del Préstamo de Cartera por el interés pagado a inversionistas extranjeros. Se puede hacer en el momento de la venta de la inversión del inversionista extranjero. Para entender esto, es importante mantener presente que la deducción de los intereses de cartera y la exclusión de ingresos sólo corresponde si el inversionista extranjero ya no tiene una participación del 10% o más en la propiedad.

Por lo tanto, un vendedor extranjero quizás desee vender la propiedad, no toda por efectivo, sino más bien por dinero en efectivo y el saldo pagadero en un pagaré del comprador estadounidense al vendedor extranjero que ya no es propietario de parte alguna del inmueble en EE.UU. En ese momento, el vendedor extranjero recibirá intereses libres de impuestos del pagaré que tiene el vendedor extranjero como resultado del inmueble en EE.UU. y la propiedad se puede utilizar para garantizar el pagaré hasta que se cancele su totalidad. Este método para convertir lo que podría ser el beneficio gravable de la venta en una renta libre de impuestos podría ser de gran valor tributario bajo las circunstancias idóneas.

Permuta de Inmuebles Equivalentes

Otro método utilizado tanto por extranjeros como estadounidenses para acrecentar sus carteras de inmuebles en EE.UU., libres de impuestos, es el uso de los “reglamentos de intercambio de inmuebles equivalentes”. Básicamente, conforme a estos reglamentos, un inversionista de bienes inmuebles en EE.UU. puede permutar el proyecto de finca raíz en EE.UU. de su propiedad por un proyecto de finca raíz en EE.UU. diferente sin pagar impuesto inmediato alguno sobre una ganancia o beneficio que podría haberse acumulado en la primera inversión.

Por ejemplo, un inversor brasilero es propietario de una sociedad estadounidense que es propietaria de un terreno que compró el inversionista por $3 millones. Suponga que el terreno ahora vale $6 millones y el inversionista desea dar por terminada su inversión en el terreno, y en vez, ser propietario de un activo que produzca ingresos, tal como un centro comercial. Suponga que el centro comercial vale $6 millones.

Si bien el terreno ha tenido un aumento de $3 millones, ninguna parte de esa ganancia será reconocida ni será gravable hasta tanto la sociedad venda el inmueble que ha adquirido como parte de ese intercambio. En ese momento, la inversión del inversionista en el centro comercial tiene su costo original de $3 millones y cualquier ganancia adicional sería gravable si posteriormente se vendiera el centro comercial.

…la venta de las acciones de una sociedad extranjera no causaría el pago de impuesto alguno respecto de las mismas al fideicomiso de la entidad extranjera.

Venta de Acciones de una Sociedad Extranjera

Así mismo, muy infrecuentemente, inversionistas extranjeros han podido vender sus acciones en la sociedad extranjera propietaria de un inmueble en EE.UU. a un tercero. Se entiende, claramente, que la venta de acciones de una sociedad que es propietaria de un inmueble en vez del inmueble mismo no es típica. Sin embargo, esta transacción de la venta de acciones de una sociedad extranjera por una entidad extranjera no traería como resultado el pago de impuesto alguno por el fideicomiso de la entidad extranjera por dichas acciones. En casos especializados, existe un mercado para dicha transacción. 4

NOTAS AL PIE:

1. Ver el artículo “Planificación Tributaria para Inversores Extranjeros que Adquieren Inversiones en Bienes Inmuebles más pequeñas ($500.000 y menos) en Estados Unidos”, artículo adicional sobre la Planificación Tributaria para Inversores Extranjeros que adquieren inversiones en bienes inmuebles más pequeñas en Estados Unidos.

2. Además, varios de los estados en EE.UU. cobran su propio impuesto sobre la renta a los ingresos devengados en ese estado.

3. Con frecuencia, una sociedad extranjera puede ser utilizada como empresa holding y establecerá varias sociedades estadounidenses que serán las propietarias de proyectos distintos, por lo que cada sociedad estadounidense podrá ser liquidada en virtud de cada negocio mientras que la sociedad extranjera se mantiene sin cambio.

4. Otra herramienta de planificación patrimonial que permite al inversor extranjero no residente hacer una inversión en inmuebles en EE.UU. sin incurrir el impuesto sobre las sucesiones es el uso de un Fideicomiso sin Fideicomitente (Non-Grantor Trust, en inglés), mediante el cual el inversor adquiere inmuebles en EE.UU. utilizando un fideicomiso extranjero y beneficiarios extranjeros – tales como miembros de la familia – de manera que el fideicomiso a la larga beneficiará a otras personas. Dicho vehículo no es parte de los temas de este artículo puesto que implica la enajenación del inmueble a un fideicomiso, por lo que queda extremadamente limitado el poder que pueda tener el inversor sobre el inmueble propiedad del Fideicomiso sin Fideicomitente.


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Richard S. Lehman se graduó en la Facultad de Derecho de la Universidad de Georgetown y obtuvo su maestría en Derecho Tributario en la Universidad de Nueva York. Fungió como pasante del Magistrado William M. Fay, Tribunal Tributario de EE.UU., y en calidad de Abogado Sénior de la División Interpretativa, Oficina del Abogado Principal, Servicio de Rentas Internas, Washington D.C. El Sr. Lehman ejerce la profesión en el sur de Florida hace más de 37 años. Durante su carrera profesional, por su práctica tributaria, el Sr. Lehman ha atendido una amplia gama de transacciones comerciales de una base de clientes estadounidenses e internacionales.

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