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Steuerplanung für Ausländische Anleger, welche größere Immobilieninvestitionen in den Vereinigten Staaten (eine Million Dollar und mehr) erwerben.

Es handelt sich hier in erster Linie um einen Artikel über Steuerplanung für individuelle, Nichtansässige Ausländische Anleger und Ausländische Geschäftsanleger, die größere Immobilieninvestitionen in den Vereinigten Staaten planen („Ausländische Anleger“). Es ist dabei die Rede von Investitionen von einer Million Dollar ($1,000.000) oder darüber.1

Als Ergebnis von 35 Jahren Erfahrung auf dem Immobiliensektor Floridas mit ausländischen Anlegern im Zusammenhang mit dem Erweb von Einkaufszentren, Mietwohnungen, Zinshäusern, Warenhäusern, sowie Landakquisitionen und Immobilienentwicklungsgeschäften aller Arten, enthält der vorliegende Artikel auch einige praktische Vorschläge für Ausländische Anleger

Meines Erachtens wäre der erste Vorschlag, dass sich Ausländische Anleger heutzutage Zeit nehmen können, um einen Einkauf zu überlegen und nichts überstürzen müssen. Andererseits kann man auch nicht auf alle Anzeichen einer Erholung warten, bevor man einen Entschluss fasst. Gegenwärtig befindet sich der U.S. Immobilienmarkt in einer Flaute, wobei diese Situation nicht anhalten wird, und eine Wende sehr schnell eintreten kann, wenn es einmal so weit ist.

Mein nächster Vorschlag wäre, geborgte Finanzmittel nur in einem sehr beschränkten Umfang einzusetzen. Dadurch, dass der U.S. Immobilienmarkt momentan schwer daniederliegt handelt es sich um ein äußerst schwieriges Umfeld voll von Chancen und Fallen. Die erste derartige Falle besteht darin, dass Sie Ihre Immobilie durch Schulden finanzieren, und der unmittelbare Bedarf für Finanzmittel entsteht, um ein Objekt zu finanzieren, das über lange Zeit hinweg nicht geleast oder verkauft wird. Sie müssen sich somit auf eine langfristige Haltezeit einstellen, sogar wenn Sie kurzfristig denken.

Drittens sollte man sich gute Professionalisten in den Vereinigten Staaten suchen, die sich betreffend die Bedürfnisse von ausländischen Anlegern auskennen. Sie müssen einen unabhängigen Steueranwalt, einen Immobilienanwalt, einen Buchhalter sowie mehrere Immobilienschätzer haben, auf die Sie sich verlassen können.

Nächstens, kaufen Sie keine zweit- oder drittklassigen Objekte, sondern kaufen Sie nur erste Klasse. Sie können das heutzutage in Amerika zu hervorragenden Preisen tun.

Die steuerliche Planung für Ausländischen Anleger, die Immobilien mit einer Bargeldinvestition im Umfang von zirka $ 1,000.000 oder mehr erwerben, erfordert, dass man sich sowohl die U.S. Einkommenssteuerkonsequenzen als auch die Erbschaftssteuer- und Geschenksteuerkonsequenzen ansieht.

Die Definition von U.S. Steuern

Ein ausländischer Anleger muss sich mit drei verschiedenen U.S. Steuern befassen. Es handelt sich dabei um Einkommensteuer, Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer.2

Es gibt eine U.S. Einkommensteuer, die vom jährlichen Nettoeinkommen erhoben wird, wobei der Steuersatz mit 15% beginnt und für sowohl Körperschaften als auch Einzelpersonen bis zu 35 % betragen kann. Zusätzlich gibt es eine Steuer auf Kapitalgewinne aus den Verkäufen von Vermögenswerten, die für individuelle Steuerzahler lediglich 15 % beträgt, bei Geschäftssteuerzahlern jedoch bis zu 35 % betragen kann.

Darüber hinaus gibt es eine Erbschaftssteuer, wenn eine Nichtansässige Person verstirbt, welche U.S. Immobilien besitzt bzw. Anteile an gewissen Arten von Einheiten welche U.S. Immobilien besitzen. Die ersten $60.000 an Wert sind steuerfrei. Danach kann die Erbschaftssteuer bis zu 45 % des Eigenkapitalwertes der Immobile betragen.

Außerdem fällt eine Schenkungssteuer an, wenn ein Nichtansässiger Ausländer einer Drittpartei eine Immobilie schenkt. Abhängig vom Wert der Schenkungen, kann diese Steuer so hoch sein wie die Erbschaftssteuer.

Der Individuelle Ausländische Anleger – das Problem der Erbschaftssteuer

In der Regel müssen individuelle Ausländische Anleger, die in U.S. Immobilien mit Eigenkapitalbeträgen von $ 1,000.000 oder mehr investieren, eine außerhalb der Vereinigten Staaten gegründete Kapitalgesellschaft (Ausländische Kapitalgesellschaft/en) irgendwo in ihrer Investitionsstruktur verwenden, um die U.S. Erbschaftssteuer zu vermeiden.

Obwohl es viele Ausnahmen zu dieser allgemeinen Auflage gibt, ist es jedoch nach wie vor die allgemeingültige Regel. Die Erbschaftssteuer der Vereinigten Staaten ist dermaßen belastend, dass der individuelle Ausländische Anleger generell nicht das Risiko eingehen möchte, dass sein bzw. ihr Nachlass den Vereinigten Staaten eine große Steuersumme nach dem Ableben des individuellen ausländischen Besitzers zu zahlen hat.

Falls eine der folgenden Ausnahmen zutreffen sollte, ist die Erbschaftssteuer möglicherweise kein Faktor. Falls der Ausländische Anleger beispielsweise aus einem Land stammt, mit dem die Vereinigten Staaten ein Erbschaftssteuerabkommen haben, trifft die Erbschaftssteuerbestimmung möglicherweise nicht auf diese ausländische Person zu.

Weiters, falls der individuelle Ausländische Anleger aus einem Land mit einer eigenen hohen Erbschaftssteuer stammt, ist die U.S. Erbschaftssteuer möglicherweise kein Problem, da sie gegen die Erbschaftssteuer im Land des individuellen Ausländischen Anlegers gutgeschrieben werden kann, so dass es keine Doppelbesteuerung gibt.

Meistenteils wird sich jedoch der individuelle Ausländische Anleger darauf verlassen müssen, dass er / sie eine Fremdfirma hat, die als Holdingfirma oder als der direkte Besitzer der U.S. Immobilieninvestition fungiert.

Das Problem mit dieser Lösung betreffend die U.S. Erbschaftssteuer durch den Besitz einer Fremdfirma liegt darin, dass durch den Schutz des Ausländischen Anlegers vor der U.S. Erbschaftssteuer, der Anleger generell eine höhere Einkommensteuer auf die eventuell erzielten Mieteneinkünfte sowie auf den schlussendlichen Verkauf der Vermögenswerte zu zahlen hat, nachdem die Einkommensteuer auf Kapitalgewinne, die von Firmen erwirtschaftet werden, höher ist als die diesbezügliche Einkommenssteuer für Einzelpersonen.

Risiko-Lebensversicherung

Eine weitere Alternativlösung, um das Beste beider Welten vom einem U.S. steuerlichen Standpunkt zu haben, besteht darin, dass ein Anleger U.S. Einkommensteuern als individueller Anleger oder als eine Firma mit beschränkter Haftung zahlen kann, ohne sich über die U.S. erbschaftssteuerlichen Konsequenzen im Falle seines / ihres frühzeitigen Ablebens Sorgen zu machen durch den Ankauf einer Versicherung im Gegenwert der potenziellen U.S. Steuerlasten. Diese Alternative besteht für den Ausländischen Anleger im Erwerb einer ausreichenden “Risiko-Lebensversicherung” welche nur eine bei Todesfall fällige Versicherungsleistung für die angestrebte Lebensdauer der Investition zahlt. Je nach Alter der Anleger könnte dies eine kostengünstige Lösung sein.

Nehmen wir beispielsweise an, dass ein Anleger die Hälfte von einer Million Dollar in U.S. amerikanische Immobilien investiert, welche ihren Wert verdoppeln und sich beim Ableben des ausländischen Anlegers noch immer in dessen Besitz befindet, jedoch mittlerweile einen Wert von einer Million Dollar haben. Nehmen wir weiters eine U.S. Erbschaftssteuer von $350.000 auf den Wert dieser U.S. Immobilie an. Die jährlichen Unkosten einer $350.000 Lebensversicherungspolizze für z.B. lediglich eine Zehnjahresperiode eines relativ jungen Mannes bzw. einer relativ jungen Frau wäre von einem Kostenstandpunkt aus gesehen keineswegs prohibitiv.

Einkommens- und Kapitalerwerbssteuer

Angesichts dieser Umstände können wir die verschiedenen Optionen im Zusammenhang mit U.S. Immobilienbesitz durch größere Ausländische Anleger in Erwägung ziehen.

1. Individueller Besitz von U.S. Immobilien.

Individuelle Ausländische Anleger dürfen in ihren individuellen Namen U.S. Immobilien besitzen. Das stellt die einfachste Form des Besitzes mit den wenigsten bürokratischen Implikationen dar. Falls die Immobilie weitervermietet wird, müssen individuelle Besitzer eine persönliche U.S. Einkommenssteuererklärung abgeben, in welcher sie ihr U.S. Einkommen deklarieren

Lediglich ein kleiner Prozentsatz an Ausländischen Anlegern entscheidet sich für diese Art der Eigentümerschaft. Es gibt dafür mindestens zwei Gründe. Der erste Grund ist die Haftpflicht. Der Besitzer der U.S. Immobilie ist persönlich für jeden von dieser Immobilie verursachten Schaden haftbar. Obwohl die Versicherung oftmals mehr als ausreichende Deckung für derartige Schadensansprüche bietet, wollen sich die meisten Anleger nicht der Gefahr der individuellen Haftbarkeit aussetzen.

Darüber hinaus zögern Anleger aus vielen Ländern aus Sicherheitsgründen, ihren Reichtum preiszugeben, besonders wenn es sich um eine Großinvestition handelt. Der Name eines individuellen Anlegers scheint als Name des Eigentümers einer U.S. Immobilie in den offiziellen Akten dort auf, wo die Immobilie angesiedelt ist.

Trotzdem bringt diese Art von Eigentümerschaft die meisten Einkommenssteuervergünstigungen. Individuelle Anleger zahlen nämlich lediglich Steuern für das U.S. Einkommen des Anlegers. Aufgrund von Abschreibungen im Zusammenhang mit Unkosten und Wertminderung zahlt der Anleger möglicherweise nur Steuern für Operationen in einer relativ niederen Steuerklasse.

Der Steuersatz für den Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie beträgt lediglich 15% bis 20%.

Falls man sich als individueller Ausländischer Anlagen sich zur individuellen Eigentümerschaft einer U.S. Immobilie entschließen sollte, besteht jedoch die Möglichkeit der Auflage einer Erbschaftssteuer im Falle des Ablebens des Anlegers, der sich nach wie vor im Besitz der besagten U.S. Immobilie befindet.

2. Besitz einer Firma mit Beschränkter Haftung.

Ausländische Anleger können sich ebenfalls einer in allen U.S. Bundesstaaten akzeptierten Einheitsform bedienen, die als Firma mit Beschränkter Haftung bekannt ist. Diese Art von Firma wird behandelt als ob sie aus U.S. steuerlichen Gründen nicht existieren würde; deshalb ähneln die steuerlichen Konsequenzen im Zusammenhang mit dem Besitz einer U.S. amerikanischen Firma mit Beschränkter Haftung den oben beschriebenen steuerlichen Konsequenzen für individuelle Ausländische Anleger. U.S. Erbschaftssteuer trifft auch für Immobilien zu, die sich im Besitz einer Firma mit Beschränkter Haftung befinden.

Wie schon der Name besagt, liegt jedoch der große Unterschied in der Tatsache, dass die Firma mit Beschränkter Haftung dem Anleger eine beschränkte persönliche Haftung für Verluste im Zusammenhang mit der Immobilieninvestition ermöglicht.

Das bedeutet, dass die persönlichen Vermögenswerte des individuellen Ausländischen Anlegers nicht den Haftbarkeiten der Investition ausgesetzt sind. Die Firma mit Beschränkter Haftung ergibt die beste einkommenssteuerliche Behandlung, sowie eine beschränkte Haftbarkeit für das Vermögen des Anlegers.

3. Besitz einer U.S. Inneramerikanischen Kapitalgesellschaft.

Die Anwendung einer U.S. Kapitalgesellschaft durch einen individuellen Ausländischen Anleger, der in U.S. Immobilien investiert, ist an sich sehr limitiert. Der Grund dafür liegt darin, dass Aktienanteile an einer U.S. Kapitalgesellschaft, welche U.S. Immobilien besitzt, ebenfalls in den Nachlass von Ausländischen Anlegern inkludiert werden, falls sich der besagte Ausländische Anleger zum Zeitpunkt seines / ihres Ablebens im Besitz dieser Aktien befindet. Somit löst der Besitz einer U.S. Kapitalgesellschaft nicht die Probleme der U.S. Erbschaftssteuer und schafft eine zusätzliche Steuerbürde für Ausländische Anleger, die in U.S. Immobilien investieren. Der Grund dafür liegt darin, dass der U.S. Kapitalgesellschaft eine Einkommenssteuer auf die Gewinne aus dem Verkauf des Immobilienvermögenswerts auferlegt wird, die mitunter höher ist als die Steuern für individuelle Ausländische Anleger. Anders als der Steuersatz für Einzelpersonen, der mit 20% limitiert ist, kann die Körperschaftssteuer bis zu 35% betragen.

Es gibt jedoch eine Situation, in der eine Investition in U.S. Immobilien mittels Besitz einer U.S. Kapitalgesellschaft sinnvoll ist, und zwar:

Schenkung von Anteilen

Falls individuelle Ausländische Anleger beabsichtigen, schlussendlich ihre Anteile an einer U.S. Firma, die U.S. Immobilien besitzt, Drittpartien, wie beispielsweise Familienmitgliedern etc. zum Geschenk zu machen, fällt keine U.S. Schenkungssteuer auf eine Schenkung von derartigen Anteilen an. Im Falle einer Direktschenkung der Immobilie/n, wäre jedoch eine Schenkungssteuer angefallen. Somit lässt sich die Erbschaftssteuer vermeiden, wobei auch keine Schenkungssteuer anfällt, falls die Anteile an einer U.S. Kapitalgesellschaft, die sich im Besitz von U.S. Immobilien befindet, noch vor dem Ableben des Ausländischen Anlegers transferiert werden.

4. Die Ausländische Kapitalgesellschaft

In der Regel ist es keine gute Idee für Ausländische Anleger eine Ausländische Kapitalgesellschaft zu benützen, die dann direkt in U.S. Immobilien investieren wird. Der Grund dafür liegt darin, dass Ausländische Kapitalgesellschaften, die in U.S. Immobilien investieren, möglicherweise nicht nur U.S. Körperschaftseinkommenssteuern, sondern auch eine Zweigstellensteuer im Gegenwert von 30% der nicht verteilten U.S. Gewinne des Ausländischen Körperschaftsanlegers zahlen müssen.

Trotzdem ist die Verwendung einer Ausländischen Kapitalgesellschaft sehr oft die bevorzugte Investitionsmodalität von Ausländischen Anlegern, die wesentliche Beträge in U.S. Immobilien investieren, wie z.B. $ 1 Million oder mehr. Der Grund dafür liegt darin, dass die Erbschaftssteuer eine sehr wesentliche potenzielle Belastung für Großvermögen, die in U.S. Immobilien investiert werden, darstellen kann und U.S. Erbschaftssteuern vollständig vermieden werden können, falls der individuelle Ausländische Anleger eine Ausländische Kapitalgesellschaft besitzt, die sich wiederum im Besitz der U.S. Immobilie befinden mag.

Es fallen in dieser Situation keine Erbschaftssteuern an, denn wenn sich der Ausländische Anleger zum Zeitpunkt seines / ihres Ablebens im indirekten Besitz der U.S. Immobilie/n befindet, transferiert der Ausländische Anleger lediglich an seine / ihre Begünstigte/n den Anteil an der Ausländischen Kapitalgesellschaft und es besteht kein direkter Transfer eines Interesses an U.S. Immobilien.

In kundigen Händen bietet diese komplexere Struktur viele Gelegenheiten der steuerlichen Planung.

U.S. Erbschaftssteuern können möglicherweise zur Gänze vermieden werden, falls der Ausländische Anleger eine Ausländische Kapitalgesellschaft besitzt, die dann ihrerseits U.S. Immobilien besitzen kann.

5. Ausländische Kapitalgesellschaften und U.S. Kapitalgesellschaften

Eine eher typische Struktur für eine große Investition in U.S. Immobilien besteht darin, dass der individuelle Ausländische Anleger eine sich im 100%igen Besitz befindliche Ausländische Kapitalgesellschaft errichtet, welche der 100 %ige Besitzer einer U.S. Kapitalgesellschaft wird, welche letztendlich die U.S. Immobilie/n besitzt. Falls der Ausländische Anleger beispielsweise eine Ausländische Kapitalgesellschaft errichtet, welche die 100 %ige Besitzerin einer U.S. Kapitalgesellschaft wird, welche U.S. Immobilien besitzt, dann wird es dem Ausländischen Anleger möglich sein, sämtliche U.S. Erbschaftssteuern völlig zu vermeiden, da im Falle des Ablebens des Ausländischen Anlegers keinerlei Transfer in den Vereinigten Staaten stattfindet.

Die Möglichkeiten für steuerliche Planung

Die etwas komplexere Struktur der Errichtung einer Ausländischen Kapitalgesellschaft, welche eine U.S. Kapitalgesellschaft besitzt, die ihrerseits größere U.S. Immobilieninvestitionen besitzt, ergibt mehrere Möglichkeiten für steuerliche Planung.

Auflösung der Firma

Das hauptsächliche Steuerplanungswerkzeug im Zusammenhang mit der Anwendung der Ausländischen Kapitalgesellschaft, die eine U.S. Kapitalgesellschaft besitzt, um ihre U.S. Immobilien zu besitzen, besteht darin, dass sichergestellt wird, dass, wenn die U.S. Immobilie/n durch die U.S. Kapitalgesellschaft verkauft wird / werden, die U.S. Kapitalgesellschaft nach dem Verkauf aufgelöst wird. Auf diese Art und Weise wird nur eine Art der U.S. Steuer, und zwar auf dem Level der Kapitalgesellschaften, bezahlt. Die Erträgnisse aus dem Verkauf dürfen steuerfrei durch die U.S. Kapitalgesellschaft transferiert werden, nachdem sie ihre U.S. Steuern nach der Auflösung der Firma bezahlt hat. 3

Portefeuillekredite

Ein weiteres, oft verwendetes Steuerplanungswerkzeug ist unter dem Begriff „Portefeuillekredit“ bekannt. Als eine generelle Regel ist es Ausländischen Kapitalgesellschaften bzw. U.S. Kapitalgesellschaften, welche U.S. Immobilien besitzen, möglich, alle Unkosten im Zusammenhang mit diesem Besitztum als Geschäftsausgaben von der Steuer abzusetzen. Darin eingeschlossen sind die Zinsen für Kredite, die für die Akquisition der Immobilie/n aufgenommen wurden. In der Regel sind Darlehen, die von Ausländischen Anlegern an ihre eigene Ausländische Firma, U.S. Firma bzw. Firma mit Beschränkter Haftung gegeben werden, für die Firma absetzbar. Die Zahlung von derartigen Zinsen an den Ausländischen Besitzer der Firma könnte jedoch mit bis zu 30% der an den Ausländischen Aktionär der investierenden Firma bezahlten brutto Zinsen besteuert werden.

Das U.S. amerikanische Steuergesetz enthält jedoch eine wesentliche Ausnahme zu dieser generellen Regel. Dieselbe besagt, dass Ausländische Anleger, die weniger als 10% der Immobilieninvestition besitzen, dazu berechtigt sind, die Zinsen, die für die Ausländische Firma absetzbar sind, frei von jeder U.S. Steuer zu erhalten. Diese Regel kommt jedoch nicht zur Anwendung, wenn der Anleger 10% oder mehr der Immobilieninvestition bzw. der Einheit, in deren Besitz sich die Immobilieninvestition befindet, besitzt.

Es ist jedoch ein nützliches Planungswerkzeug in vielen Situationen, wo mehr als ein Anleger involviert sind.  In Situationen, wo ein Portefeuillekredit verwendet werden kann, reduzieren sich die U.S. Steuern auf das aus der Immobilieninvestition verdiente Einkommen um die Zinsausgaben, die an den Ausländischen Anleger zu zahlen sind ohne die Steuerzahlung für diese Zinsen.

“. . . die U.S. Steuern auf das aus der Immobilieninvestition verdiente Einkommen reduzieren sich um die Zinsausgaben, die an den Ausländischen Anleger zu zahlen sind …

Portefeuillekreditverkäufe

Es gibt noch einen anderen Weg, um die Portefeuillekreditbefreiung für die an Ausländische Anleger bezahlten Zinsen auszunützen. Das kann zum aktuellen Zeitpunkt des Verkaufs einer U.S. Investition durch Ausländische Anleger erfolgen. Um das zu verstehen, ist es wichtig, sich vor Augen zu halten, dass der Abzug der Portefeuillezinsen und der Befreiung von Einkommen nur dann zutrifft, wenn der Ausländische Anleger nicht mehr länger 10 % oder weniger des Eigentums besitzt.

Deshalb kann ein Ausländischer Verkäufer in Erwägung ziehen, das Eigentum nicht für nur Bargeld zu verkaufen, sondern für einen Teil Bargeld und den Rest gegen einen Schuldschein von dem U.S. Käufer an den Ausländischen Verkäufer, der keinen Teil der U.S. Immobilie mehr besitzt. Zu diesem Zeitpunkt erhält der Ausländische Verkäufer steuerfreie Zinsen von dem Schuldschein, den der Ausländische Verkäufer infolge der U.S. Immobilie hält, und die Immobilie kann dazu verwendet werden, den Schuldschein bis zu dessen voller Abzahlung abzusichern. Diese Methode der Konvertierung von etwas, was ansonsten steuerpflichtige Verkaufserträge wären, in steuerfreies Einkommen, könnte unter den richtigen Umständen von großem steuerlichem Wert sein.

Gleichartiger Austausch

Eine weitere Methode, die von sowohl Ausländern und Amerikanern dazu verwendet wird, um ihre U.S. Immobilienportefeuilles steuerfrei anwachsen zu lassen, ist die Anwendung der so genannten „Regeln betreffend Gleichartigen Austausch“. Diese Regeln besagen grundsätzlich, dass jemand, der in U.S. Immobilien investiert, das sich in ihrem Besitz befindliche U.S. Immobilienprojekt gegen ein anderes U.S. Immobilienprojekt eintauschen darf, ohne sofortige Steuern für Gewinn bzw. Profit, der aus der ersteren Investition erwachsen ist, zahlen zu müssen

Nehmen wir beispielsweise an, dass ein Brasilianischer Anleger eine U.S. Kapitalgesellschaft besitzt, welche unbebautes Land besitzt, das der Anleger um $ 3 Millionen gekauft hat. Nehmen wir weiters an, das das Land jetzt $ 6 Millionen wert ist und dass der Anleger seine Investition in dem unbebauten Land jetzt beenden will und anstelle dessen einen Vermögenswert besitzen möchte, welcher Einkommen produziert, sie z.B. ein Einkaufszentrum. Nehmen wir an, dass das Einkaufszentrum $ 6 Millionen wert ist.

Obwohl sich der Wert des unbebauten Landes um $ 3 Millionen erhöht hat, wird kein Teil des Gewinnes anerkannt bzw. steuerpflichtig werden bis die Kapitalgesellschaft die Immobilie, die sie als Teil des Austauschs akquiriert hat, verkauft. Zu diesem Zeitpunkt hat die Investition des Anlegers in dem Einkaufszentrum ihren ursprünglichen Kostenwert von $ 3 Millionen, und sämtliche Gewinne, die diesen Betrag übersteigen, wären steuerpflichtig, falls das Einkaufszentrum zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird.

… der Verkauf von Anteilen an einer Ausländischen Kapitalgesellschaft würde zu keinerlei zu zahlenden Steuer durch den Trust der Ausländischen Einheit betreffend diese Aktienanteile führen.

Verkauf von Aktien in einer Ausländischen Kapitalgesellschaft

Zusätzlich war es bei nur ganz wenigen Gelegenheiten Ausländischen Anlegern möglich, ihre Anteile an der Ausländischen Kapitalgesellschaft, welche die U.S. Immobilie besitzt, an einen Drittkäufer zu verkaufen. Es ist völlig klar zu verstehen, dass der Verkauf von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, die Immobilien besitzt, anstelle der tatsächlichen Immobilie, nicht typisch ist. Diese Transaktion, wenn eine Ausländische Einheit Anteile in einer Ausländischen Kapitalgesellschaft verkauft, würde zum Ergebnis haben, dass der Trust der Ausländischen Einheit keine Steuer für diese Aktienanteile zahlen müsste. In speziellen Fällen gibt es in den USA einen Markt für derartige Transaktionen.4

FUSSNOTEN:

1. Siehe Artikel“Tax Planning for Foreign Investors Acquiring Smaller ($500,000 and under) [“Steuerplanung für Ausländische Anleger, welche die kleinerer ($ 500.000 und darunter) U.S. Immobilieninvestitionen erwerben”] als einen begleitenden Artikel zu Steuerplanung für Ausländische Anleger, welche die kleinerer U.S. Immobilieninvestitionen erwerben.

2. Zusätzlich heben mehrere einzelne Bundesstaaten in den USA ihre eigene separate Einkommenssteuer auf Einkommen, das im jeweiligen Staat erwirtschaftet wurde, ein.

3. Oftmals kann eine Ausländische Kapitalgesellschaft als eine Holdingfirma benützt werden und sie wird mehrere U.S. Kapitalgesellschaften errichten, um verschiedene Projekte zu besitzen. Auf diese Weise kann jede U.S. Kapitalgesellschaft Schritt um Schritt liquidiert werden, wobei die Ausländische Kapitalgesellschaft unberührt bleibt.

4. Ein weiteres Nachlassplanungswerkzeug, das es Nichtansässigen Ausländischen Anlegern gestattet, in U.S. Immobilien zu investieren, ohne erbschaftssteuerliche Verpflichtungen auf sich zu nehmen, ist die Verwendung eines so genannten Non Grantor Trust. [Nicht-Konzessionsgeber Trust] Mithilfe dieses Mechanismus kauft der Anleger U.S. Immobilien unter Verwendung eines Ausländischen Trusts und Ausländischer Begünstigter, wie beispielsweise Familienmitglieder, so dass der Trust schlussendlich Anderen zugute kommen wird.  Diese Modalität wird im vorliegenden Artikel absichtlich nicht diskutiert, da sie die Übertragung des Eigentums durch den Anleger an einen Trust involviert, welcher in extremem Umfang eine Beeinträchtigung der Befugnisse des Anlegers in Bezug auf die sich im Besitz des Non Grantor Trust befindliche Immobilie mit sich führt.


Steueranwalt Richard S. Lehman beantwortet Fragen zu dem folgenden Thema:

Steuerplanung für nichtansässige ausländische Einzelpersonen und für ausländische Geschäftsanleger, welche Investitionen in U.S. Immobilien planen.

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Richard S. Lehman ist ein Absolvent der Georgetown Law School und erhielt seinen Master in Steuerwissenschaft von der New York University. Er arbeitete als Rechtssekretär des Honorable William M. Fay, U.S. Steuergericht, und als Leitender Anwalt der Interpretationsabteilung im Büro des Chefanwalts der U.S. amerikanischen Steuerbehörde in Washington D.C. Mr. Lehman führt seit über 37 Jahren eine Anwaltspraxis im Südlichen Florida. Im Rahmen seiner Karriere war Mr. Lehman in eine weite Reihe von steuerbezogenen kommerziellen Transaktionen mit einer sowohl internationalen als auch inneramerikanischen Klientel involviert.

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