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Steuerplanung für Ausländische Anleger, die kleinere ($500.000 und darunter) Immobilieninvestitionen in den Vereinigten Staaten erwerben

Von Richard S. Lehman, RECHTSANWALT

Es handelt sich hier in erster Linie um einen Artikel über Steuerplanung für individuelle, Nichtansässige Ausländische Anleger und Ausländische Geschäftsanleger, die kleinere Immobilieninvestitionen in den Vereinigten Staaten planen („Ausländische Anleger“) 1

Als Ergebnis von 35 Jahren Erfahrung auf dem Immobiliensektor Floridas mit Ausländischen Anlegern im Zusammenhang mit dem Erweb von Eigentumswohnungseinheiten, kleineren Häusern und vielen anderen Arten von U.S. Immobilieninvestitionen, enthält der vorliegende Artikel auch einige praktische Vorschläge für Ausländische Anleger

Die Definition von U.S. Steuern

Ein Ausländischer Anleger muss sich mit drei verschiedenen U.S. Steuern befassen. Es handelt sich dabei um Einkommensteuer, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer.2

Es gibt eine U.S. Einkommensteuer, die vom jährlichen Nettoeinkommen erhoben wird, wobei der Steuersatz mit 15% beginnt und für sowohl Körperschaften als auch Einzelpersonen bis zu 35 % betragen kann. Zusätzlich gibt es eine Steuer auf Kapitalgewinne aus den Verkäufen von Vermögenswerten, die für individuelle Steuerzahler lediglich 15 % beträgt, bei Geschäftssteuerzahlern jedoch bis zu 35 % betragen kann.

Darüber hinaus gibt es eine Erbschaftssteuer, wenn eine Nichtansässige Person verstirbt, welche U.S. Immobilien besitzt bzw. Anteile an gewissen Arten von Einheiten welche U.S. Immobilien besitzen. Die ersten $60.000 an Wert sind steuerfrei. Danach kann die Erbschaftssteuer bis zu 45 % des Eigenkapitalwertes der Immobile betragen.

Außerdem fällt eine Schenkungssteuer an, wenn ein Nichtansässiger Ausländer einer Drittpartei eine Immobilie schenkt. Abhängig vom Wert der Schenkungen, kann diese Steuer so hoch sein wie die Erbschaftssteuer.

Angesichts all dieser Umstände können wir uns die verschiedene Optionen im Zusammenhang mit dem Besitz von U.S. Immobilien überlegen.

1. Individueller Besitz von U.S. Immobilien.

Individuelle Ausländische Anleger dürfen in ihren individuellen Namen U.S. Immobilien besitzen. Das stellt die einfachste Form des Besitzes mit den wenigsten bürokratischen Implikationen dar. Falls die Immobilie weitervermietet wird, müssen individuelle Besitzer eine persönliche U.S. Einkommenssteuererklärung abgeben, in welcher sie ihr U.S. Einkommen deklarieren  Lediglich ein kleiner Prozentsatz an Ausländischen Anlegern entscheidet sich für diese Art der Eigentümerschaft. Es gibt dafür mindestens zwei Gründe. Der erste Grund ist die Haftpflicht. Der Besitzer der U.S. Immobilie ist persönlich für jeden von dieser Immobilie verursachten Schaden haftbar. Obwohl die Versicherung oftmals mehr als ausreichende Deckung für derartige Schadensansprüche bietet, wollen sich die meisten Anleger nicht der Gefahr der individuellen Haftbarkeit aussetzen. Darüber hinaus zögern Anleger aus vielen Ländern aus Sicherheitsgründen, ihren Reichtum preiszugeben, besonders wenn es sich um eine Großinvestition handelt. Der Name eines individuellen Anlegers scheint als Name des Eigentümers einer U.S. Immobilie in den offiziellen Akten dort auf, wo die Immobilie angesiedelt ist. Trotzdem bringt diese Art von Eigentümerschaft die meisten Einkommenssteuervergünstigungen. Individuelle Anleger zahlen nämlich lediglich Steuern für das U.S. Einkommen des Anlegers. Aufgrund von Abschreibungen im Zusammenhang mit Unkosten und Wertminderung zahlt der Anleger möglicherweise nur Steuern für Operationen in einer relativ niederen Steuerklasse. Der Steuersatz für den Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie beträgt lediglich 15% bis 20%. Falls man sich als individueller Ausländischer Anlagen sich zur individuellen Eigentümerschaft einer U.S. Immobilie entschließen sollte, besteht jedoch die Möglichkeit der Auflage einer Erbschaftssteuer im Falle des Ablebens des Anlegers, der sich nach wie vor im Besitz der besagten U.S. Immobilie befindet.

2. Besitz einer Firma mit Beschränkter Haftung.

Ausländische Anleger können sich ebenfalls einer in allen U.S. Bundesstaaten akzeptierten Einheitsform bedienen, die als Firma mit Beschränkter Haftung bekannt ist. Diese Art von Firma wird behandelt als ob sie aus U.S. steuerlichen Gründen nicht existieren würde; deshalb ähneln die steuerlichen Konsequenzen im Zusammenhang mit dem Besitz einer U.S. amerikanischen Firma mit Beschränkter Haftung den oben beschriebenen steuerlichen Konsequenzen für individuelle Ausländische Anleger. U.S. Erbschaftssteuer trifft auch für Immobilien zu, die sich im Besitz einer Firma mit Beschränkter Haftung befinden. Wie schon der Name besagt, liegt jedoch der große Unterschied in der Tatsache, dass die Firma mit Beschränkter Haftung dem Anleger eine beschränkte persönliche Haftung für Verluste im Zusammenhang mit der Immobilieninvestition ermöglicht. Das bedeutet, dass die persönlichen Vermögenswerte des individuellen Ausländischen Anlegers nicht den Haftbarkeiten der Investition ausgesetzt sind. Die Firma mit Beschränkter Haftung ergibt die beste einkommenssteuerliche Behandlung, sowie eine beschränkte Haftbarkeit für das Vermögen des Anlegers.

3. Die Ausländische Kapitalgesellschaft

In der Regel ist es keine gute Idee für Ausländische Anleger eine Ausländische Kapitalgesellschaft zu benützen, die dann direkt in U.S. Immobilien investieren wird. Der Grund dafür liegt darin, dass Ausländische Kapitalgesellschaften, die in U.S. Immobilien investieren, möglicherweise nicht nur U.S. Körperschaftseinkommenssteuern, sondern auch eine Zweigstellensteuer im Gegenwert von 30% der nicht verteilten U.S. Gewinne des Ausländischen Körperschaftsanlegers zahlen müssen. Trotzdem ist die Verwendung einer Ausländischen Kapitalgesellschaft sehr oft die bevorzugte Investitionsmodalität von Ausländischen Anlegern, die wesentliche Beträge in U.S. Immobilien investieren, wie z.B. $ 1 Million oder mehr. Der Grund dafür liegt darin, dass die Erbschaftssteuer eine sehr wesentliche potenzielle Belastung für Großvermögen, die in U.S. Immobilien investiert werden, darstellen kann und U.S. Erbschaftssteuern vollständig vermieden werden können, falls der individuelle Ausländische Anleger eine Ausländische Kapitalgesellschaft besitzt, die sich wiederum im Besitz der U.S. Immobilie befinden mag. Es fallen in dieser Situation keine Erbschaftssteuern an, denn wenn sich der Ausländische Anleger zum Zeitpunkt seines / ihres Ablebens im indirekten Besitz der U.S. Immobilie/n befindet, transferiert der Ausländische Anleger lediglich an seine / ihre Begünstigte/n den Anteil an der Ausländischen Kapitalgesellschaft und es besteht kein direktes Interesse an U.S. Immobilien.

4. Besitz einer U.S. Inneramerikanischen Kapitalgesellschaft.

Die Anwendung einer U.S. Kapitalgesellschaft durch einen individuellen Ausländischen Anleger, der in U.S. Immobilien investiert, ist an sich sehr limitiert. Der Grund dafür liegt darin, dass Aktienanteile an einer U.S. Kapitalgesellschaft, welche U.S. Immobilien besitzt, ebenfalls in den Nachlass von Ausländischen Anlegern inkludiert werden, falls sich der besagte Ausländische Anleger zum Zeitpunkt seines / ihres Ablebens im Besitz dieser Aktien befindet. Somit löst der Besitz einer U.S. Kapitalgesellschaft nicht die Probleme der U.S. Erbschaftssteuer und schafft eine zusätzliche Steuerbürde für Ausländische Anleger, die in U.S. Immobilien investieren. Der Grund dafür liegt darin, dass der U.S. Kapitalgesellschaft eine Einkommenssteuer auf die Gewinne aus dem Verkauf des Immobilienvermögenswerts auferlegt wird, die mitunter höher ist als die Steuern für individuelle Ausländische Anleger. Anders als der Steuersatz für Einzelpersonen, der mit 20% limitiert ist, kann die Körperschaftssteuer bis zu 35% betragen, wenn von einer U.S. Kapitalgesellschaft verdient“. Das kann ebenfalls zu Doppelbesteuerung führen, wenn Dividenden an einen Ausländischen Anleger von der U.S. Kapitalgesellschaft ausbezahlt werden. Es gibt jedoch zwei Situationen, in denen eine Investition in U.S. Immobilien mittels Besitz einer U.S. Kapitalgesellschaft sinnvoll ist, und zwar:

Schenkung von Anteilen

Zunächst einmal, falls individuelle Ausländische Anleger beabsichtigen, schlussendlich ihre Anteile an einer U.S. Firma, die U.S. Immobilien besitzt, Drittpartien, wie beispielsweise Familienmitgliedern etc. zum Geschenk zu machen, fällt keine U.S. Schenkungssteuer auf eine Schenkung von derartigen Anteilen an. Im Falle einer Direktschenkung der Immobilie/n, wäre jedoch eine Schenkungssteuer angefallen. Somit lässt sich die Erbschaftssteuer vermeiden, wobei auch keine Schenkungssteuer anfällt, falls die Anteile an einer U.S. Kapitalgesellschaft, die sich im Besitz von U.S. Immobilien befindet, noch vor dem Ableben des Ausländischen Anlegers transferiert werden.

5. Ausländische Kapitalgesellschaften und U.S. Kapitalgesellschaften

Eine weitere, extrem wichtige Anwendung einer U.S. Kapitalgesellschaft besteht darin, dass sie einen Teil einer Kette von Kapitalgesellschaften bildet, der schlussendlich die U.S. Immobilie besitzt. Falls beispielsweise der Ausländische Anleger eine ausländische Kapitalgesellschaft errichten würde, welche die 100%ige Besitzerin einer U.S. Kapitalgesellschaft werden würde, die ihrerseits U.S. Immobilien besitzt, wäre der Ausländische Anleger in der Lage, sämtliche U.S. Erbschaftssteuern vollkommen zu vermeiden, da nichts in den U.S. im Fall des Ablebens des Ausländischen Anlegers transferiert wird. Diese Eigentumsmethode wird oft im Zusammenhang mit großen Immobilieninvestitionen in den Vereinigten Staaten empfohlen, wo die Thematik der Erbschaftssteuer von wichtiger Bedeutung sein kann. Diese Methode involviert jedoch potenzielle Doppelbesteuerung sowie andere Fallgruben und Steuervorteile, die individuell angewendet werden müssen.

Risiko-Lebensversicherung

Eine weitere Alternativlösung, um das Beste beider Welten vom einem U.S. steuerlichen Standpunkt zu haben, besteht darin, dass ein Anleger U.S. Einkommensteuern als individueller Anleger oder als eine Firma mit beschränkter Haftung zahlen kann, ohne sich über die U.S. erbschaftssteuerlichen Konsequenzen im Falle seines / ihres frühzeitigen Ablebens Sorgen zu machen durch den Ankauf einer Versicherung im Gegenwert der potenziellen U.S. Steuerlasten. Diese Alternative besteht für den Ausländischen Anleger im Erwerb einer ausreichenden “Risiko-Lebensversicherung” welche nur eine bei Todesfall fällige Versicherungsleistung für die angestrebte Lebensdauer der Investition zahlt. Je nach Alter der Anleger könnte dies eine kostengünstige Lösung sein.

Nehmen wir beispielsweise an, dass ein Anleger die Hälfte von einer Million Dollar in U.S. amerikanische Immobilien investiert, welche ihren Wert verdoppeln und sich beim Ableben des ausländischen Anlegers noch immer in dessen Besitz befindet, jedoch mittlerweile einen Wert von einer Million Dollar haben. Nehmen wir weiters eine U.S. Erbschaftssteuer von $350.000 auf den Wert dieser U.S. Immobilie an. Die jährlichen Unkosten einer $350.000 Lebensversicherungspolizze für z.B. lediglich eine Zehnjahresperiode eines relativ jungen Mannes bzw. einer relativ jungen Frau wäre von einem Kostenstandpunkt aus gesehen keineswegs prohibitiv.3

FUSSNOTEN:

1. Siehe Artikel “Tax Planning for Foreign Investors Acquiring Larger ($1,000,000 and over) United States Real Estate Investments [“Steuerplanung für Ausländische Anleger, welche größere ($ 1,000.000 und darüber) U.S. Immobilieninvestitionen erwerben”] als einen begleitenden Artikel zu Steuerplanung für Ausländische Anleger, welche kleinere U.S. Immobilieninvestitionen erwerben.

2.Zusätzlich heben mehrere einzelne Bundesstaaten in den USA ihre eigene separate Einkommenssteuer auf Einkommen, das im jeweiligen Staat erwirtschaftet wurde, ein.

3. Ein weiteres Nachlassplanungswerkzeug, das es Nichtansässigen Ausländischen Anlegern gestattet, in U.S. Immobilien zu investieren, ohne erbschaftssteuerliche Verpflichtungen auf sich zu nehmen, ist die Verwendung eines so genannten Non Grantor Trust. [„Nicht-Konzessionsgeber Trust]. Mithilfe dieses Mechanismus kauft der Anleger U.S. Immobilien unter Verwendung eines Ausländischen Trusts und Ausländischer Begünstigter, wie beispielsweise Familienmitglieder, so dass der Trust schlussendlich Anderen zugute kommen wird.  Diese Modalität wird im vorliegenden Artikel absichtlich nicht diskutiert, da sie die Übertragung des Eigentums durch den Anleger an einen Trust involviert, welcher in extremem Umfang eine Beeinträchtigung der Befugnisse des Anlegers in Bezug auf die sich im Besitz des Non Grantor Trust befindliche Immobilie mit sich führt.


Steueranwalt Richard S. Lehman beantwortet Fragen zu dem folgenden Thema:

Steuerplanung für nichtansässige ausländische Einzelpersonen und für ausländische Geschäftsanleger, welche Investitionen in U.S. Immobilien planen.

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Richard S. Lehman ist ein Absolvent der Georgetown Law School und erhielt seinen Master in Steuerwissenschaft von der New York University. Er arbeitete als Rechtssekretär des Honorable William M. Fay, U.S. Steuergericht, und als Leitender Anwalt der Interpretationsabteilung im Büro des Chefanwalts der U.S. amerikanischen Steuerbehörde in Washington D.C. Mr. Lehman führt seit über 37 Jahren eine Anwaltspraxis im Südlichen Florida. Im Rahmen seiner Karriere war Mr. Lehman in eine weite Reihe von steuerbezogenen kommerziellen Transaktionen mit einer sowohl internationalen als auch inneramerikanischen Klientel involviert.

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